Покупать или арендовать квартиру в Москве в 2020 году
Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2020 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами
Андрей Абрамов
Журналист
Константин Апрелев
Вице-президент
«Российской гильдии риэлторов»
Юрий Паршиков
Риелтор, юрист
Алексей Лухтан
Директор по маркетингу и продажам
компании Lexion Development
Андрей Колочинский
Управляющий партнер
«ВекторСтройФинанс»
Константин Тюленев
Директор по продажам
ГК «Инград»
Ольга Тумайкина
Коммерческий директор ГК ФСК
2020 год стал сложным в экономическом плане. Но все же доходы людей позволяют приобретать или снимать жилье в самом дорогом городе России. «Комсомолка» поговорила с риелторами о непростом выборе: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2020 году?

Аренда квартиры в Москве

Когда люди из регионов присматриваются к переезду в столицу и заходят на сайты с объявлениями, то хватаются за голову: аренда квартиры в Москве кажется недешевым удовольствием. Но следует помнить, что и уровень доходов в городе значительно выше общероссийского. Большинство перебравшихся в столицу уже свыклись с этим и относятся к ценам стоически.

Плюсы

Юрист и риэлтор Юрий Паршиков считает, что к плюсам аренды квартиры в Москве в 2020 году можно отнести следующие факторы:

  • гибкий подбор месторасположения в нужном районе, например, ближе к работе или школе, университету;
  • не нужно думать о ремонте, так как большое количество предложений в новостройках, где уже сделан свежий ремонт;
  • минимальные объемы документации: нет необходимости оформлять лишние документы, ведь достаточно взять расписку за оплату арендной квартиры;
  • в случае непредвиденных обстоятельств можно договориться с владельцем о переносе даты оплаты.

— Аренда обеспечивает лучшую мобильность населения. Сегодня человек снимает квартиру там, где работает. Завтра нашел нового работодателя — поменял место жительства. Аренда квартиры в Москве — это просто, если человек не обременен семьей, — прокомментировал вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев.

Но есть и риски, главный, конечно же, связан с деньгами.

Минусы

По мнению Юрия Паршикова, к главным минусам аренды квартиры в Москве можно отнести следующие пункты:

  • отсутствие возможности сделать ремонт;
  • отсутствие необходимой мебели и наличие лишней, т.е. если вам нужно перевезти свою, договориться с владельцем о вывозе его собственной может быть проблематично;
  • часто арендодатели не дают разрешения вселяться в квартиру с животными и даже с детьми.

Покупка квартиры в Москве

— Сейчас идет рост спроса на покупку жилья. Причина: люди, которые присматривались к квартирам и имеют рублевые накопления, могут их потерять из-за обесценивания денег. Но в 2020 году произойдет падение числа сделок, — объясняет Константин Апрелев.

— Покупка недвижимости в условиях кризисной ситуации в стране — один из самых верных способов сохранения и приумножения капитала. Цены на первичном рынке пока еще выросли незначительно, есть выбор и возможность зафиксировать за собой финальную стоимость сделки. Нельзя забывать и про ипотечных покупателей — на начало апреля 2020 года многие банки уже подняли ставки ипотечного кредитования на 1-1,5% и, если экономическая ситуация в стране не изменится, ставки еще повысятся. А это значит — дорогая ипотека, которую могут позволить себе далеко не все покупатели, — поделился директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Плюсы

Если посмотреть на ситуацию глазами обывателя, то на ум сразу же приходит определение: «свое». Покупка квартиры в Москве — это возможность жить и работать в самом экономически развитом регионе страны.

— Из плюсов: очевидно, что инвестиции в недвижимость остаются самыми стабильными и перспективными вложениями на сегодняшний день. Эта картина не меняется уже достаточно давно. Предпосылок, влияющих на ситуацию, на сегодняшний день нет, — считает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

С точки зрения инвестиций вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев отмечает:

— Если у вас есть достаточные накопления, чтобы не залазить в кредиты и позволить себе квартиру, я бы советовал это сделать. Потому что деньги в ближайшее время будут обесцениваться.

К преимуществам покупки квартиры в новостройке риэлтор Юрий Паршиков относит наличие новых коммуникаций, лифтов, отсутствие архитектурных дефектов, гибкий выбор района и цены.

— Надежный актив в виде собственной недвижимости помогает пережить происходящие изменения в экономике с меньшими потерями и потрясениями. Особенность рынка первичной недвижимости в том, что объекты, находящиеся на стадии строительства, дорожают по мере готовности. В 2019 году, например, рост цены составил в среднем 8-10%. В 2020 году, помимо планового повышения, происходит подорожание квадратного метра на фоне экономических изменений. Поэтому чем раньше покупатель зайдет на проект, тем выгоднее для него покупка квартиры. А сейчас квартиру можно купить онлайн. Всю информацию менеджеры дают с помощью видеоконференцсвязи. Плюс покупки квартиры сейчас еще и в том, что сохраняются привлекательные условия приобретения недвижимости. Даже если сделка совершается с привлечением ипотеки, то ставки по ней пока держатся на уровне начала 2020 года. Все понимают, что цены на новую недвижимость будут расти в ближайшей перспективе, и рынок недвижимости, арендной и жилой, не станет исключением, — считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Это интересно
Стоит ли покупать квартиру в Москве
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку

Минусы

Тщательные поиски подходящего варианта, время на разъезды по мегаполису для просмотра жилья, связанный с покупкой стресс. К тому же, если говорить о вторичке, всегда можно наткнуться на «нехорошую» квартиру или стать жертвой мошенников.

Есть минусы и у новостроек:

— Недавно построенные дома сразу же сдаются в аренду и продаются, при том, что соседние только в процессе строительства или ремонта. Весь этот дискомфорт будет слышен и виден у вас за окнами, — добавил Юрий Паршиков.

Где выгодно купить квартиру в Москве?

Риэлтор Константин Апрелев рассуждает о вопросе с точки зрения инвестиционной привлекательности:

— Предпочтителен такой вариант, который сохранит стоимость, либо станет более дорогим активом. Но в 2020 году рассуждать об этом сложно. Если покупаете для сдачи в аренду, то лучше брать однокомнатные квартиры классов эконом или повышенной комфортности. В пешеходной доступности от метро в 5-10 минут. Это наиболее ликвидный товар с точки зрения сдачи в аренду.

Еще лучше вариант, удаленность которого от кольцевой линии не превышает четырех станций. Может быть, рядом с МЦК или строящимися скоростными диаметрами.

Но с точки зрения роста стоимости недвижимости, стоит рассматривать районы, где только будут открываться станции метро. И в 3-5 минутах ходьбы от транспортного узла. С открытием метро цена жилья вырастает до 10%.
Это интересно
Умный город
Столица России одна из первых в стране и мире внедряет формат умного города: в привычные вещи интегрируют интернет-технологии. Так Москва становится городом будущего. Хорошо это или плохо, давайте разберемся

Популярные вопросы и ответы

Вопрос:
Стоит ли рассматривать апартаменты?
Ответ:
Юрий Паршиков: Треть всех новостроек в Москве отводится под апартаменты. Очень часто их стоимость на порядок ниже квартир, что вызывает немалый интерес у клиентов. Апартаменты отличаются о квартир тем, что они относятся к нежилым помещениям, однако в них есть все необходимые коммуникации для проживания людей. Их можно перевести в жилое, чтобы, например, сделать прописку. Но на практике это трудноосуществимо.

Также к минусам покупки апартаментов относится и игнорирование застройщиками установленных требований к жилью: теплоизоляция, удаленность от промобъектов и прочее.
Вопрос:
Что влияет на цену квартиры в Москве?
Ответ:
Юрий Паршиков: Как правило, это удобное месторасположение, ближе к школам, детсадам, ВУЗам и, конечно, магазинам, остановкам.
Вопрос:
Возможен ли рост цен на квартиры в Москве?
Ответ:
Константин Апрелев: Рост цен на квартиры случится только если экономика пойдет в гиперинфляцию. Тогда цены на недвижимость будут догонять ту инфляцию, которая будет съедать стоимость денег. Недвижимость будет пытаться компенсировать обесценивание денег, но не сможет этого сделать. В случае гиперинфляции продать недвижимость по реальной адекватной стоимости станет невозможно. Цены на жилье вырастут, но деньги обесценятся еще больше.
Вопрос:
Ипотека на покупку квартиры в Москве сейчас популярный вариант?
Ответ:
Константин Апрелев: Из-за кризиса в 2020 году многие не понимают, сохранят они или потеряют работу, не видят своих перспектив. Ипотеку будут брать только те, кто убежден, что у них все хорошо. Не думаю, что таких сейчас много. Многие не готовы брать ипотеку даже по очень низким ставкам.
Вопрос:
Что будет с ипотекой в ближайший год?
Ответ:
Константин Апрелев: Пока ключевая ставка не изменена, но фактически банки начали поднимать процент. Думаю, стоимость ипотечного заимствования возрастет, потому что увеличиваются риски банков. С другой стороны, сама ипотека с высокой вероятностью станет на стоп. Большая часть банков действует с учетом ожиданий на рынке нефти. Значит будут более тщательно собирать информацию о клиентах, рассматривать заявления, заниматься оценкой рисков заемщика.

Как понять, что лучше для вас?

— Здесь самые важные моменты остались традиционными: качество, месторасположение и разумная цена, — отмечает риэлтор Юрий Паршиков.

Ипотеку и аренду можно экономически сравнить. Ставка аренды на весну 2020 года составляет 3-5% от рыночной стоимости жилья. Есть ипотека: тело кредита плюс процентная ставка около 9%. Поэтому если сравнивать целесообразность, то аренда получается в два-три раза выгоднее только по процентам. А ведь еще нужно вернуть тело кредита! — считает вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев.

В продолжении своей мысли собеседник «Комсомолки» добавил, что покупка — это будущие риски на длительный срок. Особенно в ипотеку. Плюс кредит на квартиру экономически дороже. Поэтому сегодня наиболее рациональным поведением является съем жилья.

Покупка собственного жилья выгодна не только в финансовом отношении, но имеет важное практическое значение, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

— Оплачивать аренду люди могут, только пока работают, поэтому к моменту завершения трудовой деятельности так или иначе приходится обзавестись собственным жильем. И чем раньше это произойдет, тем лучше, поскольку никакой финансовой выгоды в аренде не существует. Платежи вносятся арендодателю за право проживания в съемном жилье, а ипотечный ежемесячный платеж вносится за собственную квартиру. В результате через несколько лет арендатор съезжает с квартиры с тем же финансовым багажом, что и в начале аренды, а ипотечный заемщик за тот же период фактически приобретает несколько десятков квадратных метров в собственность.

Что прогнозируют эксперты на ближайшие 5−10 лет?

— Конечно, в 2020 году на спрос и продажу значительно влияет эпидемиологическая ситуация. Уже сейчас мы отмечаем снижение количества клиентских запросов. К примеру, в марте число первичных звонков упало на 32%, а назначенные встречи сократились на 24%. Но при этом итоговый процент сделок вырос пропорционально. То есть происходит ситуационная корректировки и определение новых механизмов выхода на покупку. Его первые результаты — запрос на удаленные сделки по покупке жилья в проектах нашей группы компаний в марте 2020 года вырос более, чем в четыре раза по сравнению с февралем. Прогнозируем дальнейший рост интереса к этой услуге, — рассказал Константин Тюленев.

— Рынок поменяется! — высказался в разговоре с «КП» Юрий Паршиков. — Все изменения связаны с уменьшением количества профессиональных игроков на рынке строительства и банковского сектора. Меньше игроков, меньше конкуренция, значит выше стоимость предложенных лотов. Но у этой ситуации есть обратная сторона медали — меньше рисков. Чем меньше компаний, тем проще их регулировать.

— Делать какие-либо прогнозы на такой долгий период времени как 5-10 лет — нецелесообразно, ведь даже за последние 2-3 года произошло крайне много изменений на рынке недвижимости — это страхование, Фонд защиты прав дольщиков, эскроу-счета. В любом случае недвижимость этот тот продукт, который в цене не падает как, например, автомобиль, купленный в автосалоне. Это все же фундаментальная покупка, которая может расти в цене со временем и приносить деньги. Можно только предположить, что строительство жилых комплексов будет еще больше продумано до мелочей, будет развиваться тенденция крупных жилых проектов по принципу и концепции «город в городе», включая размещение в коммерческой части ЖК коворкингов уже не как арендного бизнеса, а самостоятельного, — считает Алексей Лухтан.

Константин Апрелев поостерегся давать точные прогнозы, но выделил четкие тренды.

  • Через 5-15 лет строители полноценно насытят рынок жильем и значительное количество семей будут иметь собственное.

  • Уже через 15-20 лет будут вовсе отказываться от покупки собственного жилья. Молодежь поколения Y, Z сегодня уже не покупает личные автомобили в пользу каршеринга. Такая же перспектива и с жильем.

  • Ключевой тренд на уменьшение площади жилья. Уже сейчас в жилых комплекса Москвы строят меньшие по метражу квартиры. При этом застройщики подготавливают социальную инфраструктуру рядом. Все первые этажи используются под сферу услуг. Новое поколение больше хочет находится в зоне общения с друзьями. И комфортное взаимодействие не обязательно проходит дома.

  • Площадь жилья меньше, инфраструктуры больше и квадратные метры в таких комплексах зачастую дороже.

  • Будут развиваться загородное и малоэтажное строительство.

  • Раньше мы покупали квартиру и думали, что в ней проживем всю жизнь, поэтому брали площадь с запасом. Сейчас перспектива иная: люди будут более рациональными, станут тщательно выбирать метраж. Пока не появился ребенок — можно жить в небольшой квартире. Планы о детях? Начнут присматривать вариант большей площади.

  • Думаю, будет труднее продавать большие квартиры по 150-200 метров, которые строились в начале нулевых. И уж тем более будут не востребованы «бетонные человейники», построенные на окраинах столицы и совершенно не подготовленые для комфортной жизни: ни транспорта, ни инфраструктуры.

  • В ближайшие 3-5 лет полностью перейдем на проектное финансирование. От долевого участия откажемся. Но в 2020 году оно все же существует через эскроу-счета.
Это интересно
Лучшие районы Москвы для проживания
С помощью экспертов мы составили для вас рейтинг лучших районов Москвы для проживания. Учитывались те из них, где реально купить жилье стоимостью не более 20 миллионов рублей
Фото на обложке: globallookpress.com

А вы снимаете жилье? Какие районы Москвы считаете наиболее благоприятными для жизни? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda