Новостройка или вторичка в Москве: главный тренд столицы в 2024 году — энергоэффективное жилье

Негласное звание лучшего города для жизни в России Москва сохраняет уже не один год. Поэтому и квадратный метр в столице стоит прилично. Одни покупают квартиры в качестве инвестиции, другие присматривают жилье, чтобы оно стало домом.

К вопросу покупки недвижимости надо подходить комплексно: найти золотую середину между вашими представлениями о комфорте, эстетике и совместить их с диапазоном цен. Также стоит не забывать об оценке юридических рисков. Вместе с экспертами рассказываем, что лучше купить в Москве в 2024 году — новостройку или вторичку.

Плюсы и минусы новостроек в Москве

— Главный плюс новостроек — минимум юридических рисков. Истории у квартиры еще нет, собственник один. Учитывайте только степень готовности жилья, — рассказывает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Если дом введен в эксплуатацию, значит покупатель может составить практически полное представление о качестве проекта. Всегда можно пообщаться с теми, кто уже получил ключи, а также оценить актив самому. Другое дело, что цена на такую новостройку будет на 20-40% выше, чем на ранних этапах строительства.

Если дом в процессе стройки, и вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) — тут больше подводных камней. Есть что проверять, чтобы избежать негативных сюрпризов в будущем. Конечно, сегодня законодательство неплохо защищает покупателей, благодаря действию эскроу-счетов. Так что риск потерять деньги куда меньше, чем пять лет назад. Но от задержек на стройплощадке и халатной работы девелопера никто не застрахован. Поэтому ищите как можно больше информации о репутации застройщика перед покупкой новостройки.

Другой спорный момент покупки квартиры в новостройке — отделка. Все мы видим частые жалобы на качество работ от застройщика. Как правило, это «хроническая болезнь» девелоперов. Поэтому заранее изучив информацию, можно получить представление об услуге. Однако многие новостройки в Москве и вовсе сдаются без отделки — с черновой, иногда предчистовой. То есть заливать пол, выравнивать стены, делать разводку придется самостоятельно. Для одних это минус, но кто-то воспринимает как плюс — можно на раннем этапе сделать все сразу под себя.

— Качество жилья в Москве оцениваю как хорошее. Застройщики проводят работу над ошибками и совершенствуются. Порой уровень квартир в столице не уступает мировым гигантам. Социальная и бизнес-инфраструктура, доступность общественного транспорта, развитие строительства дорог, близость досуговых центров и многое другое способствуют и комфортному «климату», — отмечает Артем Баранов.

Самым популярным вариантом сейчас является малогабаритное жилье комфорт-класса, еврооднушки, евродвушки. Постепенно в моду входит также бизнес-класс.

— Активным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с европланировками. Средняя площадь продаваемой квартиры сегодня составляет 47,9 кв. м, — говорит директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Плюсы и минусы вторичной недвижимости в Москве

У вторичной недвижимости главным минусом служит ряд юридических рисков, к проверке которых надо подходить очень ответственно. Недобросовестность продавцов, мошеннические действия, зарегистрированные обременения, а также незарегистрированные права третьих лиц и т.д., нужно быть настороже, — объясняет специалист по недвижимости Артем Баранов.

При этом востребованность вторичного жилья обусловлена главным образом лояльной ценовой политикой. Естественно, речь про районы за пределами Третьего кольца, а то и ближе к МКАД. Новостройки, как правило, дороже, а риск не заселиться в квартиру в срок — выше.

Форматы среди вторичной недвижимости популярны ровно те же, что и среди новостроек. Котируется также малогабаритное жилье комфорт-класса. С другой стороны, после самоизоляции люди начали задумываться: в маленькой квартире пережить вынужденное «заточение» сложнее. А еще во вторичном жилье есть балконы — многие новостройки в Москве сегодня возводят без них.

В каком районе лучше покупать недвижимость

— Исходите из своих предпочтений и личного комфорта: транспортной доступности, наличию или отсутствию авто, возраста детей в семье. С учетом тренда на удаленный формат работы, мы будем наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону спальных районов. В нашем случае — это районы Новой Москвы и Митино, которые сегодня входят в число самых благоприятных с точки зрения экологии. Здесь расположены природные заповедники, леса, парки, есть доступ к реке. С учетом обеспеченности локаций транспортной и социальной инфраструктурой, мы видим в них большой потенциал для развития качественного жилья комфорт-класса, — считает директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Насколько отличается «советская» недвижимость от новостроек

— Жилищное строительств постоянно требует инновационных решений. По своей сути современные объекты недвижимости сильно отличаются от тех, что строили в прошлом столетии. Они стали удобнее, безопаснее, функциональнее. Качественные изменения коснулись технологий возведения зданий, отделочных и строительных материалов и в целом подходов к созданию жилой среды. Новые разработки появляются вслед за растущими требованиями покупателей жилья. Например, сегодня трудно представить себе новый жилой дом без подземного паркинга. Чтобы его построить и при этом защитить здание от агрессивного воздействия подземных вод, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция при сооружении фундаментов глубокого заложения.

Вопросам энергоэффективности и экологичности строительства в советский период уделялось недостаточно внимания. Сегодня это общемировой тренд, ведь именно такие решения позволяют разумно оптимизировать расходы на электричество, отопление и водоснабжение. Жильцы на экономию ресурсов повлиять, конечно, могут, но у застройщиков возможностей для этого гораздо больше.

Отличаются и подходы к формированию среды внутри жилого квартала. Если в советское время главной ценностью считалось наличие самой жилплощади, и то, как она обустроена, то сегодня требования к комфорту давно вышли за пределы только лишь квартиры. Поэтому в новых проектах вы практически не встретите безликих дворов. Девелоперы предусматривают на внутренней территории разные возможности для отдыха жителей: зеленые зоны, площадки для спорта и спокойного отдыха, разновозрастные детские плэйхабы, ландшафтный дизайн и арт-объекты, общественные пространства и многое другое. Двор сегодня является полноценной средой для жизни, и он должен отвечать потребностям жителей.

Для современного жилья огромное значение приобрела транспортная доступность. Из-за постоянно высокого трафика на дорогах, шаговая близость метро часто становится определяющим фактором при выборе квартиры в новостройке, — отвечает Дмитрий Рогатых.

Чем отличается планировка квартир во вторичке от новостроек

— В корне изменился подход к созданию квартирографии. Квартира сегодня — это не просто квадратные метры, а многофункциональное жилое пространство. Оно должно решать разные задачи жителей, исходя из их индивидуальных потребностей и образа жизни, — говорит Дмитрий Рогатых.

Большинство новых решений, которые можно встретить на рынке жилой недвижимости, направлены на повышение комфорта проживания. В жилых комплексах используют увеличенные на 30% оконные системы, что позволяет улучшить естественную инсоляцию квартир. Также применяют дополнительную шумоизоляцию в квартирах и комфорт-, и бизнес-класса.

Как изменится стоимость недвижимости в ближайшие годы

— Падения цен ожидать не стоит, — отвечает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. — Рост цен на новостройки составляет в среднем 20-25%. Это существенно бьет по карману, если собираетесь брать недвижимость без использования государственной меры поддержки. Сейчас многие застройщики предлагают интересные варианты дисконта на новостройки. В то же время цены на вторичное жилье, тоже взлетели. Спрос на покупку вторичного жилья не спадает, поскольку немногие граждане готовы ждать новостройки.

Как проверить качество приобретаемой квартиры

Если мы определяем качество вторичного жилья, то можем попросить предоставить собственника все документы и выписки из ЕГРН. Первоначально квартиру можно осмотреть по видеосвязи, но потом стоит обязательно нанести личный визит.

— А вот качество застройки без экспертов трудно определить. Но, как и в любой сфере, можно провести самостоятельный первичный анализ. Проверить застройщика, сравнить уже построенные им здания, проанализировать отзывы клиентов — «сарафанное» радио никто не отменял, — рекомендует эксперт «КП».

Самый быстрый и проверенный, но при этом затратный способ определить качество жилья в новостройке — обратиться в юридическую компанию. Вам подготовят полный анализ застройщика.

Но даже без обращения к юристу обычный гражданин самостоятельно может проверить застройщика или продавца. Информация настолько открыта, что, зная минимум, можно узнать максимум. Достаточно располагать точным названием компании, адресом регистрации. На основе этих данных уточнить ИНН и ОГРН.

• Зная такую минимальную информацию о застройщике можно узнать через ЕГРЮЛ — действующая ли организация или ликвидирована, чем она занимается, когда была зарегистрирована и кем.

• Через сайт судебных приставов (ФССП) поинтересоваться, есть ли у организации долги, если есть, то платит ли она по ним или копит.

• Через сайт ГАС «Правосудие» можно узнать, как часто застройщик судится и преимущественно с кем, а также проверить на наличие возбужденных банкротных производств.

• Стоит обязательно обратить внимание, есть ли у застройщика официальный сайт, а также какие отзывы о ранее сданных объектах оставляют покупатели и что пишут в СМИ.

На какие характеристики новостроек обращают внимание покупатели

— Московские покупатели предъявляют высокие требования к жилью, — считает Дмитрий Рогатых. — Во-первых, это планировки, точнее их функциональность. Многие стали работать из дома, поэтому остро встал вопрос об организации рабочего места. Снова популярны глубокие балконы, где люди обустраивают дополнительные зоны отдыха с креслами и столиком в летнее время. Возросла ценность кладовок, ведь чтобы создать уют, нужно решить вопрос с хранением крупных вещей.

Зафиксировали увеличение спроса на индивидуальные кладовые. Они расположены прямо в доме на подземном этаже. В них можно разместить, например, горные лыжи, велосипед или зимние колеса. Проектируют жилье, предусматривая также специальные ниши для встроенной мебели и систем хранения, делят пространство на функциональные зоны: гостевая (семейная), личная, рабочая, детская.

Покупатели внимательны к инженерному оснащению. Клиентам важно, какие будут лифты, окна в квартирах, как организована система отопления и водоснабжения.

Какую роль окружающая инфраструктура играет при выборе квартиры

— Люди больше внимания обращают на то, как выглядит внутренняя территория у дома. Возросли требования к озеленению, безопасности, современным спортивным и игровым площадкам, зонам выгула собак. Сегодня дворы становятся полноценными парками для отдыха, местом притяжения жителей, — объясняет Дмитрий Рогатых.

Кроме того, двор должен быть удобным и безопасным. Часто в жилых комплексах реализуется концепция безбарьерной среды — комфортной и доступной для всех групп населения. На входе в подъезды устанавливают светопрозрачные двери, всю территорию обеспечивают видеонаблюдением, закрывают дворы от машин.

Все больше покупателей обращает внимание на наличие общественных пространств и коворкингов в доме. Это не российский, а мировой тренд. Подобное очень распространено, например, в Скандинавии. Там есть дома с общими кухнями, прачечными, детскими комнатами, спортивными залами, коворкингами и прочим.

Как добраться