Квартира для сдачи в аренду в Москве в 2022 году

Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать. О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем, выгодно ли с точки зрения инвестиций покупать квартиру для сдачи в аренду в Москве в 2022 году.

Какую квартиру выгоднее купить

Как выбрать

Район и местоположение

Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

Наличие станции метро в пешей доступности повышает стоимость жилья.
Фото: unsplash.com

— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

В Новой Москве самые доступные цены на съемное жилье.
Фото: Иван МАКЕЕВ

Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.

Новостройка или вторичка

Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

  • Возможность сдавать квартиру за большую цену.
  • Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
  • Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
  • Плата за ЖКХ зачастую ниже.
  • Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

Класс жилья

Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. Большая часть предложений на рынке приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

Выбирайте класс жилья в зависимости от того, какими средствами вы располагаете.
Фото: unsplash.com

— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В эконом классе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

Количество комнат

— Самыми популярными в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Чем просторнее квартира и удобнее планировка, тем выше будет стоимость.
Фото: unsplash.com

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. В среднем, площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.

Где купить квартиру в Москве

Как обустроить

Ремонт

Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

Квартиросъемщики могут проводить ремонт своими силами в счет арендных платежей.
Фото: pexels.com

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.

Мебель и техника

Минимальным набором для съемной квартиры считаются:

  • кухонный гарнитур с холодильником и плитой;
  • набор посуды;
  • обеденный стол и стулья;
  • стиральная машина;
  • кровать или диван;
  • шкаф для вещей.

Следующие вещи финансовых «очков» недвижимости не добавят, а, скорее, станут лишь дополнительными расходами. Однако они способны склонить арендаторов в пользу вашего варианта:

  • микроволновка;
  • кофемашина;
  • сушилка для белья, гладильная доска и утюг;
  • телевизор;
  • рабочий стол и кресло;
  • дополнительные спальные места.

Лучшие коттеджные поселки в Москве

Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами

Популярные вопросы и ответы

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду?
Доход от аренды квартиры в Москве составляет примерно 6% годовых от стоимости такой квартиры. То есть полная окупаемость наступит примерно через 20 лет. Это в том случае, если вы сдаете квартиру на долгосрочный период, — отвечает риэлтор Олег Царев. — Но ее можно сдавать посуточно. Это уже будет не пассивным доходом, а некой работой. В таком случае доход от квартиры будет примерно на 30% больше. Примерная формула расчета стоимости аренды:
Цена квартиры при покупке / 200 + 10-15%.
Пример: 7 000 000 рублей / 200 +15% = 40 000 рублей в месяц.
Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи квартиры в аренду?
Погашать ипотеку так, конечно, можно. Но все зависит от суммы взноса. Если при покупке половину квартиры вы оплатили своими средствами, то стоимость аренды будет позволять оплачивать ипотеку. В большинстве случаев первый взнос на покупку квартиры составляет 20%, а значит для погашения ипотечного платежа придется доплачивать из личных средств весь период ипотеки. Если сдавать квартиру посуточно, то дохода вполне хватит для полного погашения платежа по ипотеке, — отмечает Олег Царев.
Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?
Царицыно, Гольяново, Бирюлево, Южное Бутово, округи ЮВАО, СВАО и другие спальные районы на окраине.
Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?
При выборе между квартирой и апартаментами я бы рекомендовал покупать первое. Коммунальные платежи и налог на недвижимость в квартире гораздо ниже. У апартаментов более современный вид, система безопасности, как правило, лучше. Но весь доход съедается налогами и большими платежами за «коммуналку». Если вдруг решите продать, то квартира уйдет быстрее из-за того что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а это может отпугнуть покупателя. Если рассуждать о приобретении квартиры в ипотеку, то процент при покупке будет намного меньше, чем для апартаментов, — считает Олег Царев.
Можно ли купить квартиру для сдачи в аренду на материнский капитал?
Прямого запрета нет, однако важно соблюсти нюансы. Рассказывает адвокат Элеонора Абеле:
— Материнский капитал — это государственная финансовая поддержка семьям в виде специального сертификата на конкретную сумму. Деньги выдаются только безналичным способом. Куда применить денежные средства, нужно согласовать с ПФР. Одной из таких целей является частичное возмещение стоимости жилья — нового или вторичного. Можно рефинансировать ипотеку или произвести первый платеж по ней. Квартира на материнский капитал должна быть оформлена равными частями на каждого члена семьи, в том числе детей.

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2022 год