Районы Москвы

Составление рейтинга районов Москвы, где лучше купить недвижимость, — занятие не очень благодарное, поскольку у покупателей жилья могут быть весьма разные цели. Кому-то важнее всего сэкономить, кто-то хочет выгодно вложить деньги, кому-то важно, чтобы купленное жилье стабильно дорожало и при этом оставалось востребованным. Кто-то не мыслит жизни без парка рядом… И при этом у покупателей столичной недвижимости еще и очень различный бюджет, а в зависимости от его величины плюсы и минусы выглядят по-разному. Мы попытались учесть наиболее стандартные запросы: чтобы дом был в более-менее приятном для жизни и в то же время инвестиционно привлекательном районе, при этом бюджет покупки был средним — не более 20 миллионов рублей.

Где лучше купить недвижимость в Москве в 2025 году

С учетом оговорок выше и исходя из мнений опрошенных «КП» экспертов, десятка районов, где лучше купить недвижимость в Москве, выглядит так:

• Покровское-Стрешнево, СЗАО
• Раменки, ЗАО
• Хорошево-Мневники, СЗАО
• Пресненский, ЦАО
• Тропарево-Никулино, ЗАО
• Донской, ЮАО
• Даниловский, ЮАО
• Щукино, СЗАО
• Крылатское, ЗАО
• Филевский парк, ЗАО

1. Очаково-Матвеевский район (ЗАО)

Плюсы

• Высокая транспортная доступность. Крупные магистрали — Мичуринский проспект, Аминьевское шоссе, Северо-Западная хорда и Боровское шоссе. Район считается одним из самых привлекательных в столице для жилого строительства.
• Много престижных образовательных учреждений и ведущих вузов страны: МИРЭА, МГИМО, РАНХиГС, Академия ФСБ. В шаговой доступности — спортивные секции и кружки. В этом районе находится Спортивный комплекс Олимпийской деревни.
• Достопримечательностями района являются природный заказник «Долина реки Сетунь» и Очаковский парк.
• Строительство новых детсадов и торговых центров. Много торговых центров и магазинов.
• Реновация промзон.

Минусы

• Есть промышленные предприятия, плотная жилая застройка. 
• Пробки на крупных автомагистралях.
• Постоянные стройки. Цены на жилье растут, так как район весьма перспективный в плане строительства ЖК.

2. Покровское-Стрешнево, СЗАО

Плюсы

• Район быстро развивается, цены в нем будут уверенно расти.
• По одной из границ района проходит Москва-река, с благоустроенным пространством вдоль берега.
• Очень хороший парк с усадьбой, в честь которого и назван район — также прошел реконструкцию.
• В районе 8 муниципальных детских садов, 6 школ, 10 детских поликлиник, яхт-клубы и водная инфраструктура, стадион «Открытие Арена», большое количество спортивно-оздоровительных центров, хорошая парковая зона.
• С 2014 г. работает станция метро «Спартак», есть станция МЦК.

Минусы

• Близость к МКАД, высокая загруженность Волоколамского шоссе.

— Район привлекателен прежде всего для тех, кто планирует инвестировать в новостройки, — считает Юрий Осипов, инвестиционный аналитик. — Там большое разнообразие предложений на первичном рынке в ЖК («Город на Реке Тушино-2018», «Жилой район ALIA», «Holland Park»). Сочетание развивающейся инфраструктуры района с хорошей экологией, уверенный рост стоимости объектов нового строительства делает его перспективным в целях инвестиций именно в этот сегмент рынка.

3. Раменки, ЗАО

Плюсы

• Нет промышленных предприятий, один из самых зеленых районов столицы.
• Здесь находятся престижные школы и ВУЗы — МГУ, Всероссийской академии внешней торговли.
• Хорошая транспортная доступность, много рекреационных зон.
• Можно найти недвижимость на любой вкус — есть проекты и комфорт-класса, и уровня бизнес и премиум.

Минусы

• Густонаселенный район, много старой застройки — панельных советских домов.
• Довольно высокая средняя цена кв.м. — 360 000 руб. по состоянию на 2024 г.

— В ближайшее время ожидаются новые проекты с хорошей инвестиционной составляющей и интересными планировочными решениями. В целом район богат предложениями, архитектурные решения новых проектов интересны, можно выбирать варианты как с отделкой, так и без нее, — считает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

4. Хорошево-Мневники, СЗАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура.
• Удобный выезд как в центр, так и на Новорижское шоссе — одну из самых популярных загородных трасс.
• Значительная часть территории – рекреационные зоны, в числе которых знаменитый Серебряный бор с его пляжами. Это одно из немногих мест в Москве, где разрешено купаться.
• Достаточно предложений как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Минусы

• Не отовсюду легко добраться до метро: с открытием БКЛ стало полегче, но маршрут у ветки своеобразный.
• Один из самых дорогих районов за пределами центра, что объясняется присутствием Москвы-реки и Серебряного бора.

Как отмечают эксперты, в районе много предложений в строящихся ЖК («Джойс», «Кристал Трилогия», «Эмоушен», «Остров» и ряд проектов под брендов Level). На вторичном рынке также достаточно предложений в относительно новых домах с удобными планировками и достаточной общей площадью. Большая часть новостроек относится к бизнес и премиум-классам, но есть и комфорт.

Средняя цена квадратного метра по состоянию на 2024 год 310 000 руб.

5. Пресненский, ЦАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
• Район считается безопасным, поскольку на его территории большое количество госучреждений и камер наблюдения.
• Единственный район ЦАО, где стоимость «квадратов» в строящихся ЖК растет выше, чем в среднем по Москве — 8–10%.

Минусы

• Не особо хорошая экологическая обстановка в районе в целом, хотя имеется достаточно зеленых насаждений и есть набережные Москвы-реки.

— На вторичном рынке имеются квартиры в домах, попадающих под программу реновации, что можно рассматривать как неплохую перспективу для улучшения жилищных условий или долговременную инвестицию, — отмечает Юрий Осипов.

6. Тропарево-Никулино, ЗАО

Плюсы

• Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
• Экологическая обстановка выше среднего по городу благодаря большому количеству лесопарковых зон. С точки зрения безопасности проживания район также не вызывает нареканий.
• Много мест с красивыми видами.

Минусы

• Неоднородный социальный состав и застройка.
• Востряковское кладбище, рядом с которым не многие хотели бы жить.
• Ряд экспертов считают район в целом переоцененным.

Немного предложений на первичном рынке: «ЖК Квартал на Никулинской» и «Академ Палас», «Фулл Хауз», апарт-комплекс «Ситимикс». Рост стоимости в 2024 году в диапазоне 10–17%. Это компенсируется большим предложением на вторичном рынке, но рост стоимости вторичного жилья отстает примерно в два раза.

7. Донской, ЮАО

Плюсы

• Один из самых обжитых и наиболее близких к центру районов ЮАО. Благоустроенный, с развитой инфраструктурой.
• С богатой историей — один Донской монастырь чего стоит.
• Считается «интеллигентным» – здесь находится целый ряд институтов РАН.
• Много сталинок.

Минусы

• Экология. Транспортные потоки интенсивные, а зеленых зон и парков мало.

В число развивающихся и инвестиционно привлекательных район попал в связи с программой вывода промзон. Появилось место для нового строительства, сейчас здесь представлены сразу несколько проектов бизнес и премиум классов («Шифт», «Зе Файв», «Новоданиловская, 8», «Донской квартал»). Средняя цена жилой недвижимости в районе составляет 370 тыс. руб./кв.м.

8. Даниловский, ЮАО

Плюсы

• Практически все те же, что и в соседнем Донском районе.
• В плюсы сейчас превратились и былые минусы района. Около 40% территории района занимала промзона ЗИЛ. Теперь здесь фактически образуется новый «город в городе» с очень интересными проектами квартальной застройки.

Минусы

• Экология вызывает нарекания.

Среди новых проектов здесь есть достаточно необычные. Например, жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ» со своей собственной внутренней инфраструктурой, включая парк, музей и творческий кластер. Дома высотой от 3 до 40 этажей.

9. Щукино, СЗАО

Плюсы

• Граничит с крупными зелеными массивами и водными зонами: Серебряным бором на юге и со Строгинской поймой на западе.

Минусы

• Промзона №41 «Октябрьское поле». С ее реорганизацией и новой застройкой есть проблемы в связи с близостью института Курчатова.

10. Крылатское, ЗАО

Плюсы

• Нет старого жилого фонда (хрущевок и девятиэтажек, в отличие от соседнего Кунцева), много красивых видов из домов.
• Развитая социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, больницы.
• Хорошая спортивная инфраструктура, частично оставшаяся еще от Олимпиады-80, а в последние годы обновленная, включая велодорожку и горнолыжные склоны.
• Рядом большие зеленые массивы.
• Район долгое время считался престижным, социальный состав не вызывает нареканий.

Минусы

• Окраины района находятся далековато от метро.
• Считается переоцененным: стоимость кв.м. для района рядом с МКАД все же высоковата.

11. Филевский парк, ЗАО

Плюсы

• Транспортная доступность и на машине, и на метро. Близость к центру.
• Неплохая инфраструктура.
• Безопасность и экология несколько выше среднего уровня по городу.
• Есть места для прогулок — большая парковая зона.
• Высокая ликвидность жилья — на него всегда есть спрос.
• Район считается перспективным в связи с редевелопментом промзон, ожидаются новые интересные проекты ЖК.
• Вторичный рынок — преимущественно кирпичные дома и сталинки.

Минусы

• Район все же дороговат. Не для тех, кому хочется хорошую квартиру, но чтоб при этом еще и сэкономить.

В основном стоит рассматривать тем, кто ориентируется на покупку жилья бизнес-класса. Много предложений в строящихся ЖК (Fili City, Will Towers, «Барклая, 6»). Также много предложений на вторичном рынке.

Покупка квартиры

Главные параметры, на которые советуют ориентироваться эксперты при выборе районов, где лучше купить квартиру в Москве, это: экология, безопасность, инфраструктура района и транспортная доступность. Районы, где нет метро и в ближайшее время его не построят, сразу выпадают из числа перспективных, как бы там ни было хорошо по остальным показателям. Заметим также, что практически все районы из нашей десятки лучших так или иначе примыкают к Москве-реке. Теперь об инвестиционной привлекательности.

В 2024 году ожидается замедление роста цен не недвижимость в Москве — в пределах 10%, в целом по рынку: как для «вторички», так и новостроек. Все из-за пересмотра программ льготной ипотеки, которые значительно разогнали цены в прошлую «пятилетку».

— Понятно, что с наибольшей вероятностью максимальный рост цен будет в тех районах, которые считаются перспективными, но где пока уровень цен не самый высокий по городу, — говорит член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

Как правило, это:

• районы с бывшими промзонами, которые теперь облагораживаются и застраиваются. Поскольку при этом сильно улучшается инфраструктура и комфортность жизни в районе, его рейтинг сразу резко повышается;
• районы, где в ближайшие несколько лет предполагается построить метро.

С точки зрения привлекательности одновременно и инвестиций в недвижимость, и комфортного проживания, лучше рассматривать в первую очередь юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа.

Покупка дома

Возможность приобретения такого рода недвижимости скорее ассоциируется с Подмосковьем. Но не забываем, что к столичным территориям сейчас относится и «Новая Москва», где выбор такого рода вариантов велик, причем достаточно разных по цене.

— С точки зрения цены за квадратный метр такая покупка выглядит даже более выгодной, чем квартира. Но выбрать правильный вариант здесь гораздо сложнее. Большее значение имеет «нагрузка» — то, что вы покупаете вместе с домом, — предупреждает Роман Вихлянцев.

Это касается, в частности, правильности оформления документов (и на дом, и на землю), современности и работоспособности коммуникаций. А также перспектив развития конкретной территории — не планируется ли там какое-то строительство, в связи с чем земля может потребоваться для госнужд.

Важный момент и «подводные камни» самого дома.

— Продается за 17 миллионов аж 900-метровый дом, — приводит пример Роман Вихлянцев. — Вроде бы выгодно, обычная цена такого дома миллионов 30. Но никто не покупает. Почему? Во-первых, дом слишком большой, реально столько жилплощади никому не нужно, а обслуживание выйдет в копеечку. А во-вторых, он «богато», но аляповато отделан — с колоннами и статуями на каждом шагу. Сейчас вкусы у людей уже изменились.

Как добраться